Föreskrifter i lagen om bostadsaktiebolag
LAG OM BOSTADSAKTIEBOLAG 22.12.2009/1599
UNDERHÅLL OCH ÄNDRINGSARBETEN
4 kap
Underhåll
Allmänna bestämmelser
1 §
Fördelning av underhållsansvaret och underhållsrätt
Ansvaret för underhållet av bolagets byggnader och övriga lokaler och utrymmen fördelas mellan aktieägarna och bolaget enligt 2 och 3 §, om inte något annat föreskrivs i bolagsordningen.
Bolagsstämman kan dock besluta att på bolagets bekostnad låta utföra sådant underhållsarbete som ankommer på en aktieägare, om arbetet har samband med bolagets underhålls- eller renoveringsarbeten eller i övrigt är ekonomiskt ändamålsenligt för bolaget och beslutet inte kränker aktieägarnas likställighet. I 4 och 5 § föreskrivs dessutom om ett bolags rätt att låta utföra underhållsarbete som aktieägaren ansvarar för och om en aktieägares rätt att låta utföra underhållsarbete som är på bolagets ansvar.
Ett bolag eller en aktieägare som utför underhållsarbete ska se till att arbetet utförs med iakttagande av god byggnadssed.
Bestämmelser om skadeståndsansvar finns i 24 kap.
2 §
Bolagets underhållsansvar
Bolaget svarar för den del av underhållet som inte ankommer på aktieägarna.
Bolaget ska underhålla aktielägenheternas konstruktioner och isolering. Bolaget är dessutom skyldigt att underhålla värme-, el-, dataöverförings-, gas-, vatten-, avlopps- och ventilationssystem och andra liknande grundläggande system. Bolaget svarar dock inte för tvättställ, kar, bassänger eller motsvarande som finns i aktielägenheterna. Bolaget ska reparera de delar av aktielägenheter invändigt som har skadats på grund av ett fel i konstruktionen eller i en sådan annan del av byggnaden som bolaget har underhållsansvaret för eller på grund av reparation av ett sådant fel.
Det ansvar som avses i 2 mom. omfattar sådana konstruktioner, isoleringar och grundläggande system som bolaget har genomfört eller påtagit sig ansvaret för och reparation av lägenheterna invändigt till basnivån i bolaget vid tidpunkten för reparationen. Bolaget svarar också för sådana installationer som en aktieägare gjort eller låtit göra och som motsvarar en åtgärd som bolaget vidtagit eller påtagit sig ansvaret för och vars genomförande bolaget har kunnat övervaka på det sätt som föreskrivs i denna lag.
Bolaget ska underhålla utsidan av byggnaden även i fråga om sådana balkonger som aktieägarna besitter i enlighet med 1 kap. 3 §.
3 §
Aktieägares underhållsansvar
Varje aktieägare ska underhålla sin aktielägenhet invändigt.
Aktieägaren ska sköta sin aktielägenhet omsorgsfullt och utföra sitt underhållsarbete så att de delar av fastigheten, byggnaden eller lägenheten som bolaget ansvarar för inte skadas. Aktieägaren är dock inte ansvarig för sedvanligt slitage som orsakas av att lokalerna och utrymmena används för det ändamål som de är avsedda för.
Utförande av underhållsarbete
4 §
Utförande av underhållsarbete i aktielägenheter
Bolaget får låta utföra underhållsarbete på en aktieägares bekostnad, om aktieägaren försummar sin underhållsskyldighet enligt lag eller bolagsordningen och detta kan medföra olägenhet för bolaget eller andra aktieägare.
En aktieägare får på bolagets bekostnad låta utföra sådant brådskande underhållsarbete i sin aktielägenhet som bolaget ansvarar för och som är nödvändigt för att undvika ytterligare skador. Aktieägaren får dessutom låta utföra ett underhållsarbete, om underlåtenhet att utföra arbetet orsakar aktieägaren olägenhet som är större än ringa och om bolaget i fråga om arbetet inte utan dröjsmål har vidtagit tillräckliga åtgärder efter att ha fått en skriftlig anmälan om saken. När det bedöms om åtgärderna varit tillräckliga ska arbetets art, den olägenhet som aktieägaren orsakas och andra omständigheter beaktas.
Det bolag eller den aktieägare som svarar för underhållsarbetet ska ersätta de nödvändiga och skäliga kostnaderna för att låta utföra arbetet.
5 §
Utförande av underhållsarbete i lokaler som bolaget besitter
En aktieägare får på bolagets bekostnad i lokaler och utrymmen som bolaget besitter låta utföra underhållsarbete som bolaget ansvarar för, om
1) försummelse av underhållsskyldigheten avsevärt begränsar användningen av aktieägarens aktielägenhet, och
2) bolaget inte utan dröjsmål har vidtagit tillräckliga åtgärder efter att ha fått en skriftlig anmälan om saken.
När det bedöms om de åtgärder som avses i 1 mom. 2 punkten varit tillräckliga ska arbetets art, den olägenhet som aktieägaren orsakas och andra omständigheter beaktas.
Bolaget ska ersätta aktieägaren för de nödvändiga och skäliga kostnaderna för att låta utföra arbetet.
Anmälan om och tillsyn över underhåll
6 §
Bolagets anmälningsskyldighet
Bolaget ska i tillräckligt god tid lämna aktieägaren och den som innehar nyttjanderätten till aktielägenheten en anmälan om sådana underhållsarbeten som inverkar på användningen av lägenheten. Anmälan lämnas till den adress som aktieägaren har uppgett för bolaget och till lägenheten. Bolaget har dock rätt att omedelbart utföra sådant underhålls- eller reparationsarbete som inte kan skjutas upp utan att det orsakar skada eller olägenhet.
Bestämmelserna i 1 mom. om anmälan ska också tillämpas när ett bolag med stöd av 4 § låter utföra underhållsarbete på en aktieägares bekostnad.
I 8 kap. 1 § föreskrivs om rätt för bolagets företrädare att få tillträde till en lägenhet.
7 §
Aktieägares anmälningsskyldighet i fråga om egna underhållsarbeten
En aktieägare ska på förhand lämna styrelsen eller disponenten en skriftlig anmälan om ett underhållsarbete som kan inverka på en del av en fastighet, byggnad eller lägenhet som bolaget eller en annan aktieägares ansvarar för eller på användningen av bolagets eller en annan aktieägares aktielägenhet.
Styrelsen eller disponenten ska utan dröjsmål underrätta andra aktieägare om anmälan, om underhållsarbetet kan inverka på deras aktielägenheter eller användningen av dem. För att anmälningsskyldigheten ska bli uppfylld räcker det om anmälan lämnas till den adress som aktieägaren har uppgett för bolaget.
Den aktieägare som utför underhållsarbetet svarar inför bolaget och andra aktieägare för de nödvändiga och skäliga kostnader som behandlingen av anmälan medför.
Anmälan ska innehålla sådana uppgifter utifrån vilka bolaget eller andra aktieägare kan bedöma om god byggnadssed iakttas i underhållsarbetet och om arbetet eventuellt orsakar skada eller någon annan olägenhet. Bolaget eller en annan aktieägare kan ställa villkor för utförandet av arbetet, om detta är nödvändigt för att skador eller olägenheter ska kunna undvikas eller ersättas.
Bestämmelserna i 1, 2 och 4 mom. om anmälan ska också tillämpas när en aktieägare med stöd av 4 eller 5 § låter utföra underhållsarbete på bolagets bekostnad.
8 §
Aktieägares anmälningsskyldighet i fråga om underhåll som ankommer på bolaget
Aktieägaren ska till bolaget anmäla sådana fel eller brister i aktielägenheten som bolaget är skyldigt att avhjälpa. Anmälan ska göras utan dröjsmål.
9 §
Tillsyn över underhållsarbete
Bolaget har rätt att övervaka att aktieägarens underhållsarbete utförs utan att byggnaden eller fastigheten skadas och med iakttagande av god byggnadssed och de villkor som bolaget eller en annan aktieägare har ställt.
När bolaget övervakar underhållsarbetet ska det se till att tillsynen är tillräcklig från bolagets och andra aktieägares synpunkt. Den aktieägare som utför underhållsarbetet svarar för de nödvändiga och skäliga kostnader som tillsynen orsakar bolaget.
10 §
Tillstånd av en myndighet och underhållsarbete genom domstolsbeslut
Om det för en aktieägares underhållsarbete krävs tillstånd av en myndighet, ska styrelsen ansöka om det eller ge aktieägaren fullmakt att själv ansöka om tillstånd. Aktieägaren svarar för de kostnader som ansökan om tillstånd medför.
Domstolen kan även ge en aktieägare rätt att söka det myndighetstillstånd som behövs samt ändra de villkor som bolaget eller en annan aktieägare uppställt, om det vore oskäligt att utföra underhållsarbetet på de uppställda villkoren med hänsyn till storleken av den olägenhet som orsakas och den nytta som aktieägaren får. Detsamma gäller ansökan om myndighetstillstånd och ändring av underhållsarbetets villkor, när en aktieägare låter utföra sådant underhållsarbete som avses i 4 eller 5 § och som bolaget ansvarar för.
5 kap
Ändringsarbeten
Ändringsarbeten som aktieägare utför
1 §
Rätt att utföra ändringsarbete i en aktielägenhet
En aktieägare har rätt att på egen bekostnad göra ändringar i en aktielägenhet. En sådan ändring ska stämma överens med det ändamål som aktielägenheten är avsedd för enligt bolagsordningen.
Aktieägaren ska se till att ändringsarbetet utförs i enlighet med god byggnadssed.
Bestämmelserna om ändringsarbete i denna paragraf och i 2–8 § ska också tillämpas på tillbyggnadsarbete som en aktieägare utför.
Bestämmelserna i detta kapitel om ändringsarbeten som aktieägaren utför ska inte tillämpas på sådana ändringsarbeten som har utförts innan den byggnadsfas som avses i lagen om bostadsköp (843/1994) har avslutats.
I 7 kap. 27 § föreskrivs det om lämnande av uppgifter om ändringsarbete i disponentintyget och i 7 kap. 28 § om bolagets skyldighet att förvara uppgifter som gäller ändringar.
Bestämmelser om skadeståndsansvar finns i 24 kap.
2 §
Anmälan om ändringsarbete
En aktieägare ska på förhand lämna styrelsen eller disponenten en skriftlig anmälan om ett ändringsarbete som kan inverka på en del av en fastighet, byggnad eller lägenhet som bolaget eller en annan aktieägare ansvarar för eller på användningen av bolagets eller en annan aktieägares aktielägenhet.
På delgivning av anmälan med andra aktieägare, på ersättning av kostnaderna för anmälan och på anmälans innehåll ska tillämpas vad som i 4 kap. 7 § 2–4 mom. föreskrivs om anmälan om underhållsarbete och om ersättning av kostnaderna för den.
3 §
Samtycke till ändringsarbete
Bolaget eller andra aktieägare kan ställa villkor för ett ändringsarbete, om arbetet kan skada byggnaden eller orsaka andra olägenheter för bolaget eller andra aktieägare. Villkoren ska vara behövliga för att skador på byggnaden eller andra olägenheter ska kunna undvikas eller ersättas.
Bolaget eller andra aktieägare kan förbjuda ändringsarbetet, om det vore oskäligt att utföra arbetet med hänsyn till storleken av den olägenhet som orsakas och den nytta som aktieägaren får.
Om det efter det att samtycke har getts eller medan ändringsarbetet pågår framkommer omständigheter som väsentligt skulle ha påverkat bolagets eller andra aktieägares beslut i frågan, kan ytterligare villkor ställas för ändringsarbetet eller arbetet förbjudas.
4 §
Inledande av ändringsarbete och behandling av anmälan
Om bolaget eller andra aktieägare har rätt att förbjuda ett ändringsarbete eller att ställa villkor för det, får arbetet inte inledas förrän bolaget eller andra aktieägare har haft en skälig tid att behandla anmälan om ändringsarbete. Bolaget eller andra aktieägare kan godkänna att arbetet inleds tidigare.
En anmälan om ändringsarbete ska behandlas utan dröjsmål. Bolaget eller andra aktieägare ska efter att har fått anmälan om ändringsarbete utan dröjsmål underrätta den aktieägare som gjort anmälan om att arbetet tillåts och om villkor för arbetet eller om att arbetet förbjuds eller om den skäliga tid inom vilken svar på anmälan kommer att ges. Bolaget eller andra aktieägare ska meddela sin ståndpunkt skriftligen, om aktieägaren begär det. Ett negativt beslut ska motiveras.
5 §
Ändring av bolagsordningen och tillstånd av en myndighet
På sådana ändringar av bolagsordningen som har samband med ändringsarbeten tillämpas bestämmelserna i 6 kap. om bolagsstämmans beslut.
Om en ändring kräver tillstånd av en myndighet, ska styrelsen ansöka om det eller ge aktieägaren fullmakt att själv ansöka om tillstånd.
Aktieägaren svarar för de kostnader som en ändring av bolagsordningen och ansökan om tillstånd medför.
6 §
Ändringsarbete genom domstolsbeslut
Om bolaget eller andra aktieägare förbjuder en ändring, kan en domstol ge aktieägaren rätt att utföra ändringen. Domstolen kan även ändra villkoren i bolagets eller andra aktieägares samtycke och ge aktieägaren rätt att ansöka om det myndighetstillstånd som krävs.
Domstolen kan ge en aktieägare rätt att utföra en ändring, om det vore oskäligt att förbjuda den eller utföra den på bolagets eller andra aktieägares villkor med hänsyn till storleken av den olägenhet som orsakas och den nytta som aktieägaren får. Om domstolen ger sitt samtycke till ändringen, ska den samtidigt ålägga aktieägaren att till fullt belopp ersätta den olägenhet som orsakas samt ställa andra behövliga villkor.
7 §
Tillsyn över ändringsarbete
Bolaget har rätt att övervaka att ett ändringsarbete utförs utan att byggnaden eller fastigheten skadas och med iakttagande av god byggnadssed och av de villkor som avses i 3, 5, 6 och 8 §.
Bolaget ska se till att tillsynen över ändringsarbetet är tillräcklig från bolagets och andra aktieägares synpunkt.
Den aktieägare som utför ändringsarbetet svarar för de nödvändiga och skäliga kostnader som tillsynen orsakar bolaget.
8 §
Ändringsarbete i bolagets lokaler
En aktieägare får med bolagets samtycke och på egen bekostnad även utföra ändringar i lokaler och utrymmen som bolaget besitter. En ansökan om att få utföra ändringsarbetet ska på förhand göras skriftligen till styrelsen. Samtycket kan förenas med villkor. Ändringsarbetet får inte inledas utan bolagets samtycke.
På sådant ändringsarbete och på förvaringen av uppgifter om arbetet ska 1 § 2–5 mom. tillämpas, på innehållet i ansökan, på delgivning med andra aktieägare och på kostnaderna för behandlingen av ansökan bestämmelserna i 2 § om anmälan om ändringsarbete, på förbud mot ändringsarbete och på ytterligare villkor efter det att samtycke har getts 3 § 3 mom., på ändring av bolagsordningen och på ansökan om behövliga tillstånd 5 § och på tillsynen över arbetet 7 §.
Bestämmelserna i denna paragraf ska också tillämpas på tillbyggnadsarbete som en aktieägare utför i lokaler och utrymmen som bolaget besitter.
Ändringsarbeten som bolaget utför
9 §
Renovering och annat ändringsarbete i bolaget
Bolaget ska i tillräckligt god tid lämna en aktieägare och den som har rätt att använda en lägenhet en anmälan om sådana renoveringar eller andra ändringsarbeten i bolagets byggnad eller fastighet som inverkar på användningen av lägenheten. Anmälan lämnas till den adress som aktieägaren har uppgett för bolaget och till lägenheten.
I 6 kap. 31–33 § föreskrivs om bolagets beslut om renoveringar.
Bolaget ska se till att en renovering eller något annat ändringsarbete utförs i enlighet med god byggnadssed.